Vous allez signer un bail ou quitter votre logement ? Vous vous demandez combien va coûter l’état des lieux ? Qui doit payer : vous en tant que locataire, ou le propriétaire ? Comment être sûr de ne pas payer des frais abusifs ?
Cet article répond à toutes vos questions avec des chiffres clairs. Vous saurez exactement combien coûte un état des lieux, qui paie quoi, et quels sont les plafonds légaux à ne jamais dépasser.
Prix d’un état des lieux : Tableau récapitulatif 2026
Pour avoir une réponse directe, voici le résumé des tarifs et des règles. Ce tableau vous dit qui paie et quelles sont les limites, selon chaque situation. C’est la base à connaître pour ne pas se tromper.
| Situation | Qui Paie ? | Plafond pour le Locataire |
|---|---|---|
| État des lieux d’entrée (amiable) | Partagé Propriétaire / Locataire | Oui (Plafond de 3€/m² ET ≤ 50% du coût total) |
| État des lieux de sortie (amiable) | Propriétaire seul | Non (Toujours gratuit pour le locataire) |
| État des lieux par Commissaire de Justice (litige) | Partagé Propriétaire / Locataire | Non (Tarif réglementé, partagé à 50/50) |
Cas 1 : Le prix d’un état des lieux amiable (par l’agence ou le propriétaire)
Quand l’état des lieux est fait à l’amiable, c’est-à-dire en accord entre vous et le bailleur, les règles de prix sont très strictes. C’est la situation la plus courante, souvent gérée par une agence immobilière.
La facturation des frais au locataire est possible, mais uniquement pour l’état des lieux d’entrée. Pour que vous payiez une part, deux conditions doivent être réunies :
- L’état des lieux doit être réalisé par un professionnel de l’immobilier (agence, expert, etc.).
- Le montant doit être clairement indiqué dans le bail de location.
Si ces conditions sont remplies, le calcul de votre part obéit à deux règles d’or. Votre facture sera le montant le plus bas des deux calculs suivants.
Les deux plafonds à connaître
La part que vous payez en tant que locataire ne peut jamais dépasser deux limites, fixées pour vous protéger. Ces règles sont plafonnées par la loi ALUR.
- Votre part ne peut pas être plus élevée que celle du propriétaire. Concrètement, vous ne paierez jamais plus de 50% des frais totaux.
- Votre part ne peut pas dépasser un plafond de 3€ TTC par mètre carré de surface habitable.
Vous emménagez dans un appartement de 40 m². L’agence facture l’état des lieux 200€ TTC au total.
- Règle 1 (50%) : 200€ / 2 = 100€.
- Règle 2 (3€/m²) : 40 m² x 3€ = 120€.
Le montant le plus bas est 100€. Votre part sera donc de 100€ maximum, et le propriétaire paiera les 100€ restants.
Vous emménagez dans un appartement de 25 m². L’agence facture cette fois 180€ TTC au total.
- Règle 1 (50%) : 180€ / 2 = 90€.
- Règle 2 (3€/m²) : 25 m² x 3€ = 75€.
Ici, le montant le plus bas est 75€. Votre part locataire sera de 75€ maximum. Le propriétaire paiera le reste, soit 105€ (180€ – 75€).
Et pour la sortie ? C’est simple : si l’état des lieux de sortie est fait à l’amiable, il est toujours gratuit pour le locataire. C’est le propriétaire qui assume 100% des frais s’il fait appel à un professionnel. Vous pouvez estimer vos frais avec le simulateur officiel pour vérifier ce que l’on vous facture.
Cas 2 : Le tarif d’un état des lieux par un Commissaire de Justice (en cas de litige)
Parfois, le locataire et le propriétaire n’arrivent pas à se mettre d’accord. L’un refuse de signer, l’autre est absent… Dans ce cas de litige, il faut faire appel à un Commissaire de Justice (le nouveau nom pour « huissier de justice » depuis 2022).
L’avantage, c’est que son intervention et ses prix ne sont pas libres. Les tarifs sont réglementés par l’État, ce qui évite les abus. On parle alors de « constat locatif ». Voici les coûts officiels hors taxes, auxquels il faut ajouter des frais de déplacement et des lettres.
| Surface du logement | Frais de constat locatif (TTC) | Coût total estimé (avec lettres/déplacement) | Part par personne (50%) |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 132,82 € | ~162,16 € | ~81,08 € |
| De 50 m² à 150 m² | 154,74 € | ~184,08 € | ~92,04 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | ~261,46 € | ~130,73 € |
Contrairement à l’état des lieux amiable, les frais de l’intervention du commissaire de justice sont toujours partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Cela s’applique aussi bien pour l’état des lieux d’entrée que pour celui de sortie.
Qui paie l’état des lieux ? Le résumé
Pour faire simple, voici la répartition des frais à retenir. Tout dépend si l’état des lieux concerne l’entrée ou la sortie du logement.
Pour l’état des lieux d’entrée
- Si fait entre vous et le propriétaire : C’est totalement gratuit pour tout le monde.
- Si fait par une agence immobilière : Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire, en respectant les plafonds de 3€/m² et de 50% pour le locataire.
Pour l’état des lieux de sortie
Le principe est clair : l’état des lieux de sortie amiable est gratuit pour le locataire. Le propriétaire ne peut pas vous facturer un seul euro pour sa réalisation, même s’il fait appel à un professionnel.
Toute clause dans votre bail qui vous obligerait à payer des frais pour un état des lieux de sortie amiable est une clause abusive. Elle est donc illégale et non applicable. L’unique exception est l’intervention d’un commissaire de justice.
- Exception : Si un litige impose de faire appel à un commissaire de justice, alors les frais sont partagés à 50/50 entre le locataire et le propriétaire.
Foire Aux Questions (FAQ)
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le prix des états des lieux.
L’état des lieux de sortie est-il payant pour le locataire ?
Non, jamais, s’il est fait à l’amiable. C’est une règle d’or. Le propriétaire prend en charge 100% des frais s’il mandate un professionnel. Le seul cas où vous payez est en cas de litige nécessitant l’intervention d’un commissaire de justice. Dans ce cas, les frais sont partagés.
Mon agence me facture 150€ pour l’état des lieux d’un studio de 20m², est-ce légal ?
Non, c’est totalement illégal. Le plafond pour votre part est de 3€ par mètre carré. Pour un logement de 20 m², le calcul est simple : 20 m² x 3€ = 60€. L’agence ne peut pas vous demander plus de 60€. Vous devez contester cette facturation.
Le propriétaire peut-il faire l’état des lieux lui-même ?
Oui, absolument. Si le propriétaire et le locataire réalisent l’état des lieux ensemble, sans faire appel à une agence ou un autre professionnel, l’acte est entièrement gratuit pour les deux parties. C’est valable pour l’entrée comme pour la sortie.
Que faire si je ne suis pas d’accord avec l’état des lieux d’entrée ?
Si vous remarquez un défaut après avoir signé (par exemple, un radiateur qui ne chauffe pas), vous avez 10 jours calendaires après la date de l’état des lieux pour demander à le modifier. Vous devez envoyer votre demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
C’est quoi un « constat locatif loi de 1989 » ?
C’est simplement le nom officiel de l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce terme est utilisé pour désigner l’acte juridique qui constate l’état d’un logement en cas de désaccord entre le bailleur et le locataire.
