Vous préparez un achat immobilier ? Vous vous demandez combien vont vous coûter les fameux « frais de notaire » ? Et surtout, qu’est-ce qui se cache vraiment derrière ce montant qui s’ajoute au prix de vente ?
Il faut d’abord savoir que l’on parle de « frais d’acquisition » plutôt que de frais de notaire. Car la majeure partie de cette somme ne va pas dans la poche du notaire, mais correspond à des taxes pour l’État. Cet article vous explique tout simplement : de quoi ils se composent, comment les calculer et pourquoi le coût change entre un logement neuf et un logement ancien.
Frais de Notaire 2025 : Les Pourcentages à Connaître (Tableau Récapitulatif)
Pour avoir une idée rapide du montant à prévoir, voici les pourcentages moyens appliqués sur le prix de vente. C’est la première information à retenir pour estimer les frais de votre achat immobilier.
| Type de logement | Pourcentage moyen des frais |
|---|---|
| Logement ancien | 7% à 8% du prix de vente |
| Logement neuf | 2% à 3% du prix de vente |
La différence est donc énorme. Un achat dans le neuf coûte bien moins cher en frais d’acquisition. Nous allons voir pourquoi juste après.
De Quoi se Composent les Frais de Notaire ? (La Répartition Détaillée)
Le montant total que vous payez chez le notaire se divise en quatre grandes parties. Environ 80% de la somme correspond à des impôts et taxes. Le reste couvre la rémunération du notaire et le remboursement de ses propres dépenses.
1. Les Droits de Mutation (ou Taxe de Publicité Foncière)
C’est de loin la part la plus importante de vos frais d’acquisition. Ces droits d’enregistrement sont une taxe collectée par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales (département, commune). C’est le principal impôt sur une transaction immobilière.
Dans la grande majorité des départements, le taux est de 5,80% du prix de vente. Il existe quelques exceptions où ce taux est légèrement plus bas.
- Indre (36)
- Isère (38)
- Morbihan (56)
- Mayotte (976)
Pour un achat dans le neuf, cette taxe est beaucoup plus faible, ce qui explique la grande différence de coût final. On parle alors de taxe de publicité foncière de 0,715%.
2. La Rémunération du Notaire (les Émoluments)
C’est la partie qui paie réellement le travail du notaire pour la préparation et la rédaction des actes de vente. Cette rémunération n’est pas libre. Elle est fixée par un barème réglementé et proportionnel au prix du bien. Le calcul se fait par tranches de valeur.
Voici le barème officiel en vigueur depuis janvier 2021.
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 001 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-dessus de 60 000 € | 0,799 % |
Attention, il faut ensuite ajouter la TVA de 20% sur le montant total des émoluments du notaire. Ces dernières années, le barème a légèrement baissé, mais il reste le même depuis début 2021.
3. Les Débours et Émoluments de Formalités
Cette partie correspond au remboursement des frais avancés par le notaire pour votre compte. Pour préparer la vente, votre notaire doit obtenir plusieurs documents administratifs et réaliser des formalités. Ces démarches ont un coût.
Cela inclut par exemple :
- La consultation du cadastre
- Les documents d’urbanisme
- Les frais de publication de la vente
- Le paiement des services d’un géomètre-expert si nécessaire
Le montant total de ces débours et formalités représente généralement environ 1 200 €.
4. La Contribution de Sécurité Immobilière
C’est une autre taxe due à l’État, autrefois appelée « salaire du conservateur des hypothèques ». Elle sert à financer les formalités d’enregistrement et de publicité foncière de l’acte de vente. Son taux est fixe et s’élève à 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Exemple de Calcul de Frais de Notaire pour un Achat à 250 000 €
Pour bien comprendre la différence, prenons un exemple concret. Vous achetez un logement au prix de 250 000 €. Voici une estimation des frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf.
Cas 1 : Achat dans l’ancien à 250 000 €
- Droits de mutation (5,80%) : 14 500 €
- Émoluments du notaire (calcul par tranches + TVA) : environ 3 120 €
- Débours et formalités : environ 1 200 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10%) : 250 €
➡️ Total des frais de notaire : environ 19 070 € (soit 7,6% du prix)
Cas 2 : Achat dans le neuf à 250 000 €
Un logement est considéré comme neuf s’il sort de terre (Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA) ou s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et n’a jamais été revendu par son premier propriétaire.
- Taxe de publicité foncière (0,715%) : 1 787 €
- Émoluments du notaire (calcul par tranches + TVA) : environ 3 120 €
- Débours et formalités : environ 1 200 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10%) : 250 €
➡️ Total des frais de notaire : environ 6 357 € (soit 2,5% du prix)
Comment Réduire les Frais de Notaire ? 2 Astuces Légales
Même si la majorité des frais sont des taxes incompressibles, il existe deux manières légales de faire baisser un peu la facture. L’idée est de réduire la base de calcul, c’est-à-dire le prix de l’immobilier retenu pour appliquer les pourcentages.
- Déduire la valeur du mobilier : Si le logement que vous achetez contient des meubles (cuisine équipée, électroménager, armoires…), vous pouvez déduire leur valeur du prix de vente. Les frais de notaire ne s’appliquent que sur la valeur de l’immobilier, pas sur celle des meubles. Il faut lister le mobilier et sa valeur estimée dans le compromis de vente.
- Déduire les frais d’agence immobilière : Si le mandat de vente précise que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, leur montant peut être sorti du prix de vente. Par exemple, pour un bien affiché à 260 000 € avec 10 000 € de frais d’agence, les frais de notaire seront calculés sur 250 000 €, pas 260 000 €.
FAQ – Questions fréquentes sur le prix des frais de notaire
Voici les réponses aux questions les plus courantes sur le coût d’un achat immobilier.
Qui paie les frais de notaire ?
Sauf accord contraire très rare entre vendeur et acquéreur, c’est toujours l’acquéreur qui paie la totalité des frais de notaire. C’est pour cette raison qu’il faut bien les anticiper dans votre plan de financement.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
La réponse est majoritairement non. Vous ne pouvez pas négocier les taxes, qui représentent 80% du total. En revanche, la loi autorise les notaires à accorder une remise sur leur propre rémunération (les émoluments) pour les transactions dont le prix est supérieur à 100 000 €. Cette remise est plafonnée et reste à la discrétion du notaire.
Quand doit-on payer les frais d’acquisition ?
Le paiement intégral des frais de notaire se fait le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le paiement se fait par virement bancaire sur le compte de l’étude notariale, en même temps que le paiement du prix du bien.
Qu’est-ce qu’une « provision sur frais » ?
Le montant que vous versez le jour de la signature est en réalité une estimation des frais, appelée « provision sur frais ». Le notaire calcule un montant légèrement supérieur pour couvrir toutes les dépenses. Quelques mois après la vente, une fois toutes les formalités terminées, il vous envoie un décompte final. Si la provision était trop élevée, il vous rembourse la différence.
